房貸提前還款最佳方案
一次性還款
如果購房者選擇一次性提前還款,將房貸本金全部還完的話,建議在還貸時間滿2年之後再申請提前還貸。因爲大部分銀行有規定,如果購房者選擇提前還貸,在還貸期未滿2年的情況下,需要收取3%左右的違約金或手續費。
購房者如果選擇在還貸期滿2年之後再一次性提前還完,就可以省下一大筆的手續費用。
償還部分貸款
如果購房者還剩下一半以上的本金未償還,選擇提前還貸就比較划算,因爲能夠減免不少利息。但如果購房者的房貸本金已經償還了不少,就沒有必要選擇提前還貸了,因爲到後面購房者償還的基本都是利息了。提前還款後,縮短貸款年限比不縮短年限更省利息。
等額本金
等額本金還款,也就是在還等額本金的部分外,還要歸還剩下所有錢的利息。但是隨着你還款時間的向後推移,你還的利息則是越來越少的。專家測算,當你還到全部還款期的1/4時,提前還款最合算。
舉例:貸款本金80萬元,貸款年限20年,年利率5%,在第2年末提前還款40萬元。貸款剩餘期限爲216期。之後分別按縮短年限和不縮短年限方式還款。
在第2年末的剩餘貸款本金爲720000.00元。提前還款40萬元後,還剩餘本金320000.00元
元。提前還款前的最後一個月的月供爲6347.22元。
如果縮短年限,那麼以後的月供應最接近6347.22元。最可能的方案是將貸款剩餘期限216期縮短爲64期,新的首期月供爲6333.33元 。這樣,應付總利息爲43333.33元。
如果不縮短年限,那麼剩餘本金320000.00元需要在216期還清,首期月供爲2814.81元,應付總利息爲144666.67元。
不縮短年限比縮短年限多還利息=144666.67-43333.33=101333.34元
等額本息
如果你等額本息還款,還款時間已到貸款期的1/3,這個時候已經還了一半的利息了。想提前還款就要抓緊。如果是等額本息還款已到中期,這個時候已經還了大部分利息,以後還的更多的是本金,提前還款意義不大。
舉例:條件不變,貸款金額都 樣爲80萬元。
在第2年末的剩餘貸款本金爲750980.33元。提前還款40萬元後,還剩餘本金350980.33元。提前還款前的月供爲5279.65元。
如果縮短年限,那麼以後的月供應最接近5279.65元。最可能的方案是將貸款剩餘期限216期縮短爲78期,新的月供爲5279.78元。這樣,應付總利息爲60842.55元。
如果不縮短年限,那麼剩餘本金350980.33元需要在216期還清,每期月供爲2467.51元,應付總利息爲 182001.95元。
不縮短年限比縮短年限多還利息=182001.95-60842.55=121159.40元
注意銀行要求
購房者不是想提前還款就能提前還款的,必須知道銀行的要求。例如很多銀行對於提前還款有一定的年限和金額要求,甚至會收取一定的爲違約金,有的是按照幾個月的利息收取,有的則是直接按照貸款百分比收取。
在申請提前還款的時候,購房者也應該提前諮詢銀行,看需要提前多久申請、準備哪些材料等。在貸款還清後,購房者還要記得辦理及抵押手續。
很多銀行都是需要還款滿一年以上才能提前還款,一般有三次大額還款的機會。
當然銀行的還款細節各不相同,有的銀行如果提前還款是要還大筆違約金的,當初貸款合同上都是有標明的,需要跟銀行了解清楚過後,權衡利息和違約金之間的差距後,再考慮要不要提前還。
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