私募reits發行流程

一、準備階段

1、內部決策

發起機構對設立私募REITs的必要性、可行性和基本方案進行內部討論，並報公司管理層進行決策，通過後正式實施。

2、中介機構選擇

私募REITs選擇中介機構重點考慮兩個方面：

（1）專業性和重視程度

私募REITs比傳統的債券而言要複雜的多，中介機構的專業性與配合度實施首要考慮的因素，需要中介機構及其執行團隊有較為豐富的私募REITs運作經驗，另外需要考察中介機構的重視程度，可以從專案團隊經驗、人員配置進行判斷。

（2）收費水平

中介機構的收費水平會影響融資專案的綜合融資成本，在收費水平方面可遵循市場化收費規則，過高或過低的中介機構收費水平都不利於專案開展，中介結構收費水平可綜合市場平均收費水平、專案難易程度、融資規模與期限等因素進行考量。

3、基本融資要素確定

確定中介機構後，發起機構需要與管理人、律所、信用評級機構等中介機構就基本融資要素進行深入討論對內部決策階段的基本方案進行細化和完善，確定交易結構、產品方案等基本融資要素，為執行階段奠定基礎。

二、執行階段

1、中介機構盡職調查

私募REITs的盡職調查主要依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務盡職調查工作指引》。

在前期盡職調查階段，需要對以下方面進行重點關注：

（1）物業的土地證、房產證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、消防驗收檔案及竣工驗收檔案

（2）物業籌建時的全部檔案，包括但不限於國土、房管、建設、規劃、消防和環保等檔案

（3）物業持有人和增信機構最近3年紀最近1期審計報告或財務報告

（4）物業持有人除了該物業，是否還持有其他物業

（5）物業運營以來所有評估公司出具的物業評估報告

（6）物業是否被抵押解抵押是否有限制

（7）物業的基本情況介紹

（8）物業周邊地價周邊是否有有已開業或計劃建設的其他物業

（9）租約詳細情況。

2、交易檔案起草和討論

私募REITs主要涉及以下交易檔案：

（1）標準條款

（2）認購協議、風險揭示書

（3）資產支援專項計劃託管協議、私募投資基金託管協議

（4）私募投資基金合同或信託合同

（5）專案公司資金監管協議