外墙要脱落物业不作为怎么办

1、业主与物业管理公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

2、更换物业公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。

小区墙体脱落，可以申请动用维修基金的，在小区接房时，每家都会有一笔费用叫维修基金，这笔钱就是用来保障小区外墙，路面等重大维修的，这笔钱最终是由房管部门管理的，可以让物业到房管部门申请试用维修基金，用于试用修缮小区的墙体脱落。

楼房的外墙脱落，如果还在房子的质量保证期内，业主可以直接找开发商要求他们派专业人员进行维修，如果房子已经过了保质期，那么应当有小区的物业公司负责出面维修并且在维修之前，一定要把脱落的墙皮，组织人员处理掉，以免给居民的生活造成安全隐患