外牆要脫落物業不作為怎麼辦

1、業主與物業管理公司協商解決。《物業管理條例》中已經對業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務作出了明確規定，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的規定，自願平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。

2、更換物業公司。如果以上方式都不能讓業主滿意，則業主可以更換物業公司。

小區牆體脫落，可以申請動用維修基金的，在小區接房時，每家都會有一筆費用叫維修基金，這筆錢就是用來保障小區外牆，路面等重大維修的，這筆錢最終是由房管部門管理的，可以讓物業到房管部門申請試用維修基金，用於試用修繕小區的牆體脫落。

樓房的外牆脫落，如果還在房子的質量保證期內，業主可以直接找開發商要求他們派專業人員進行維修，如果房子已經過了保質期，那麼應當有小區的物業公司負責出面維修並且在維修之前，一定要把脫落的牆皮，組織人員處理掉，以免給居民的生活造成安全隱患