20年的小高層值得買嗎

不值得買。

最近，我被提問到最多的一個問題就是：“超過20年房齡的房子未來還能不能買”，我認為，寧可不買房都別碰這類房，5個弊端將是住得不舒服，轉手還困難，房子砸手裡的機率很高：

第一，房子質量堪憂

房子的產權雖然有70年，但是實際房子到了20年以上房齡的時候，不管是外部還是內部，都會出現各種質量問題，常見的就是管道老化，暖氣管道，水管容易破裂，電路老化產生危險隱患。家裡的牆皮掉落，牆壁開裂，下水道堵塞等等，遇到偷工減料的黑心房企，其他不可預料的居住風險會加倍。樓棟外面的用水總閥門腐蝕的會更加嚴重，容易鏽死，會出現跑水和停水的問題。

第二，居住舒適度差

高齡房產的很多房子戶型結構不合理，沒有現在的新房，設計時會嚴格考慮開間進深比，乾溼分離，動靜分割槽，南北通透等等的問題，採光，通風的條件將很差。老舊小區極少有物業，很多都是“裸奔”狀態，有物業的，也是形同虛設，停水停電，停煤氣都沒人管的，沒有設定安保，小區的安全係數很低。

第三，持房成本更高

房子質量差，裝修過時，想要彌補這一漏洞，讓自己住得舒服，只能是在買房的成本上，再增加重新裝修，維護維修的成本，這些都是自己出錢，持房成本將提高。而老舊房產房齡高，未來隨著建築材料老化，被腐蝕的越來越嚴重，需要修補的地方將越來越多。舊改後，有的小區還要加裝電梯，這部分公攤費都是所有住戶繳納。

第四，貶值速度加快

舊改後，國家花了投入了這麼多資金，人力和技術，短時間不會二次拆遷，住戶還要再住十幾年，甚至幾十年的舊房。大量舊房拆不了，新房和房齡短的二手房越來越多，從質量，居住條件來看，高齡房沒有多少優勢。

部分學區資源的房產，在以前是香餑餑，但今年北京，上海，太原等城市，出臺多項政策打擊學區房過熱問題。從買房條件來看，今年多城市二手房出現房貸延遲放款，武漢出現20年以上房子貸款被拒貸的情況，拿不到貸款，現在房價又進入萬元時代，剛需無法全款買，只能放棄，失去流通性，以後這些高齡房可能將會是越來越不值錢了。

第五，出租受市場擠壓

有人出主意，說老房子賣不出還可以出租，這一想法放在以前我覺得很可行，但是今年國家將推出大量的公租房，面向暫時買不起房子的青年人。相比個人手裡的老舊房產，公租房質量有保障，租金低，是福利性的租賃房，比社會上的個人房產便宜。有政府主導，手續上不會故意用漏洞坑租客，比找個人和中介更保險。除了公租房外，市場還有更多等待出租的二手房，高齡房在這些市場擠壓下，未來面臨的將是住得不舒服的，但也賣不出，想要出租都沒人願意要，大概率將要砸手裡。