期數不變月供減少怎麼算

房貸提前還款一部分後，若選擇縮短年限，那麼計劃的月還款額一般是不變的，然後按剩餘的貸款本金、合同約定利率、還款方式來計算剩餘的應還利息，就可以得出提前還款後的還款截止日縮短至何時了。

舉例說明

假設房貸20萬貸20年，年利率為4.9%，等額本息還款，每月還款額為1308.89元，總利息為114133.14元，正常還款一年以後，已還利息9665.52元，房貸剩餘本金193958.87，這時提前還款5萬元，選擇縮短年限、月還款額不變，那麼：

1、房貸剩餘本金=193958.87-50000=143958.87元

2、剩餘本金143958.87元下，為了保證月還款額在1308.89元左右不變，縮短年限，利息也會隨之減少

3、大概在12年左右，會有一個平衡，剩餘本金用12年（144期）償還，每期月還款額=1324.25元，剩餘應還利息=46733.36元。