開發商規劃變更審批要求及流程

1、辦理選址意見書

其實選址階段分為2類情況：

三產用地、工業用地、倉儲等用地以出讓方式進行的辦理開發意見書或規劃要點後送國土局進行招拍掛。

劃撥用地要辦理選址意見書。

選址要收取的前置材料：發改委等部門開展前期工作的函等路條、地形圖、選址意見書申請表，建議需要收取環評報告，但很多地方都很難實現。

選址意見書應包括內容及附件：用地單位名稱、建設位置、審批依據（何種規劃）、用地面積、建築面積（個人覺得不需要）、路條、選址紅線、審批的申請表。

關於工業專案用地各項經濟技術指標的確定，建議採用上下限，既要符合節約用地的原則，又要控制某些企業鑽空子，找理由多建亂建。下限為國土部門規定的下限，上限是控規的要求。如果沒有控規的地方，應當是不能審批的，但是實際情況大家都知道的，所建議建築密度在國土部門下限值上上浮5%，容積率上浮0.3，綠地率看各地的情況，實在是差異太大。

關於是否需要給出規劃條件的問題，建議不必提供，免得套牢自己，即使要提供也建議不要作為行政許可的附件，而是作為一個參考意見，指導建設單位做規劃設計，在規劃條件中多使用“按某某規劃執行” 、“根據建築體量適當加大臨路退界”等語句，當然如當地有城市設計引導或是比較完善合理的都市計畫技術規定更好，直接可以要求參考。

---------過渡階段：建設單位取得國土部門的土地預審意見或是簽訂了國有土地使用權出讓合同，並設計出了總平面圖。

2、辦理建設用地規劃許可證階段

首先是要審查總平面圖，主要是審查用地範圍尺寸、退用地界，退圍牆、退道路、河道藍線、出入口位置、與周邊居住建築以及其他建築的相鄰關係、消防間距、回車場設定、廠區室外標高以及各項經濟技術指標。特別注意指標應當要符合土地出讓合同的要求。

公示：專案用地附近有居住建築的或是重要地塊的，應當公示。

建設用地規劃許可證的內容及附件：建設單位、建設位置、用地性質分類、用地面積、建築面積。附件有發改委批准、核准、備案檔案，規劃用地紅線、總平面圖、審批的申請表。

總平面做為一個備案材料，如需調整，不需調整用地規劃許可證，建議大家不要把總平面的相關資料寫入證書或是搞核定內容，建設用地規劃許可證的核定引數應該就是土地出讓合同的引數。

----過渡階段 出規劃設計方案及施工圖 可能涉及方案調整或公示

3、辦理建設工程規劃許可證

審查規劃設計方案，主要是看與總平面圖的一致性，建築物外觀色彩、臨路景觀、建築物內部功能是否合理等等，如果可以審批後讓建設單位按此方案出施工圖，通過審查方案可以減少修改施工圖的情況。

施工圖審查，就是看與規劃設計方案的一致性。

建設工程規劃許可證的內容是建設單位名稱、建設位置、專案名稱（建築物名稱）、建築面積，另外需要做一個核定表格，除以上內容外，還應載明建築物的室外地坪高度、建築物頂部高度、佔地面積、層數、棟數等等。

建設工程規劃許可證的附件有發改委檔案、土地使用證、施工圖、建築紅線圖、審批的申請表、核定表格。

開發商規劃變更審批要求及流程

先要向規劃部門打申請，說明變更的理由和原因，經同意後，開始做規劃，報規劃部門和縣級及以上規委會審批，同意後進行公示